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山東省高級人民法院2008年民事審判工作會議紀要魯高法【2008】243號 2
作者:佚名    信息來源:本站原創    點擊數:    更新時間:2011-03-14

五、關于農村土地承包糾紛案件中若干問題的處理

    會議認為,在我國農村,實行統分結合的土地承包經營責任制,保持農村土地承包關系的長期穩定,促進土地承包經營權的依法流轉,是黨和國家促進農村改革和發展的既定政策?!段鍶ǚā?、《農村土地承包法》將該政策法律化、制度化,進一步明確了土地承包經營權的物權屬性,為維護農村廣大土地承包經營戶的合法權益提供了堅實的法律保障。人民法院要加強對我國農村土地政策的研究和學習,特別學習貫徹落實好黨的十七屆三中全會精神,充分發揮好審判職能作用,依法妥善處理好涉及“三農”的各類糾紛案件,全力維護好廣大農民的土地承包經營權益,保障黨和國家的“三農”政策的有效實施。根據《物權法》、《農村土地承包法》及最高人民法院司法解釋的規定,結合我省實際,會議就當前審理農村土地承包糾紛案件中的有關法律適用問題進行了研討,達成了一致意見:

(一)關于農村集體經濟組織(發包人)在法律規定的承包期內全部調整家庭承包地引發的糾紛應否受理的問題。根據《物權法》、《農村土地承包法》和我國農村土地承包相關政策的規定,在法律規定的承包期內,實行“增人不增地,減人不減地”的原則,旨在于長期穩定農村的土地承包關系,維護我國農村現行的土地承包經營制度。但在承包期內,集體經濟組織改變原有的土地承包經營秩序,重新調整發包土地的現象仍比較普遍,由此產生的糾紛人民法院不予受理。

(二)關于農村土地承包合同與土地承包經營權證書不一致的情形下如何處理的問題。根據《物權法》的規定,以家庭承包方式取得的土地承包經營權作為一種用益物權,是依據土地承包合同而創設的,且不采納登記生效主義,土地承包經營權證書僅僅是證明土地承包經營權的憑證,并非設立土地承包經營權的依據,因此,土地承包合同與土地承包經營權證書記載的內容不一致的情形下,應當以土地承包合同為準。

(三)關于農村集體土地征收補償費用分配糾紛的受理問題。根據《物權法》第四十二條和最高人民法院《關于審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》的規定,對農村集體土地征收補償費用的分配問題,應當屬于農村集體經濟組織成員自治的范疇,即集體經濟組織成員對集體土地征收補償費用是否分配,以及如何分配具有自主決定的權利。如果集體經濟組織成員之間沒有達成土地補償費用分配方案的,集體經濟組織成員要求對土地補償費用進行分配的,人民法院不予受理;如果集體經濟組織就集體土地征收補償費用的分配形成了方案,集體經濟組織成員請求分配補償費用向人民法院起訴的,人民法院應當作為民事案件予以受理。

    對于集體經濟組織成員資格的確認問題,應當屬于立法解決的問題,集體經濟組織成員就成員資格問題向人民法院起訴的,人民法院不予受理。

六、關于房地產案件和《物權法》適用中若干問題的處理

    會議認為,《物權法》作為我國調整平等主體之間財產關系的重要法律,對于維護市場交易安全和民事主體的財產權利具有非常重要的意義。全省各級人民法院都要認真學習《物權法》的立法精神和具體規定,加強《物權法》適用的研究,及時調整審判思路,將《物權法》的各項規定落實到審判工作中去。正確審理好房地產案件不僅關系到房地產市場秩序,同時也關系到社會穩定。在當前房地產市場受到金融?;跋斕那榭魷?,審理房地產案件更要注重法律效果和社會效果的有機結合,以裁判手段保障房地產市場的健康發展,維護房地產市場的正常秩序。根據《物權法》的規定和當前房地產市場的實際情況,會議對房地產案件處理中的有關問題達成一些傾向性意見。

(一)關于房地產合同效力的認定問題。鼓勵交易,維護交易安全是合同法、物權法的重要精神,實踐中要謹慎正確地認定房地產合同的效力,防止出現阻礙合法交易的后果。一是根據最高人民法院關于適用合同法司法解釋的規定,人民法院只能依據法律和行政法規來認定合同效力,而不能直接援引地方性法規和行政規章作為判斷合同效力的依據。如果違反地方性法規或者部門規章將導致損害社會公共利益的,可以根據《合同法》第五十二條第(四)項的規定,以損害社會公共利益為由確認合同無效;二是只要違反法律和行政法規的強制性規定才能確認合同無效。根據最高人民法院近幾年頒布的幾個司法解釋的精神,強制性規定包括管理性規范和效力性規范。管理性規范是指法律及行政法規未明確規定違反此類規范將導致合同無效的規范,此類規范旨在管理和處罰違反規定的行為,但并否認該行為在民法上的效力。效力性規范規定是指法律及行政法規明確規定違反該類規定將導致合同無效的規范,或者雖未明確規定違反之后將導致合同無效,但若使合同繼續有效將損害國家利益和社會公共利益的規范,此類規范旨在否定其在民法上的效力,因此,只要違反效力性的強制性規范的,才應當認定房地產合同無效;三是根據《物權法》關于債權效力與物權效力相區分的原則,根據該原則,房地產合同效力的認定要依據合同法的規定,而房地產的物權變動則受物權法的規制,房地產合同的效力不受房地產變動要件的影響。

(二)關于房地產合同中違約金制度的適用問題。房地產合同中適用違約金的情形比較多,但審判實踐中對于違約金的性質、違約金過高的主張方式、判斷標準以及如何調整等問題認識不一?!逗賢ā返諞話僖皇奶醯裙娑ㄒ丫范ㄎピ冀鵓哂脅鉤ズ統頭5乃匭災?,但以賠償守約方的損失為主要功能,而非嚴厲懲罰違約方。由于支付違約金是違約方承擔民事責任的主要方式之一,因此對數額過高的違約金條款,人民法院可以根據當事人的請求適當進行調整,對于當事人未提出調整違約金請求的,人民法院不得主動援引合同法的規定干預合同的明確約定;關于當事人申請調整違約金的方式問題,人民法院對當事人主張的方式不宜苛刻要求,當事人可以通過反訴的方式提出,也可以通過抗辯的方式主張,均可視為當事人提出申請;關于違約金過高的認定標準問題,應當以實際損失為基礎,兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等因素,由人民法院根據公平原則、誠實信用原則予以衡量。

(三)關于城鎮居民購買農村村民私有房屋和“小產權房”的效力問題。宅基地使用權是我國農村集體經濟組織成員享有的一項用益物權,與物權人特定的身份具有密切的聯系。對于建立于集體所有土地之上的宅基地使用權的買賣問題,我國法律包括物權法均沒有明確規定,因此應當適用國家有關政策的規定進行裁判。國務院辦公廳1999年5月6日發布的《關于加強土地轉讓管理,嚴禁炒賣土地的通知》第二條第2款規定,“農村的住宅不得向城市居民出售”;2004年12月24日國務院在《關于深化改革嚴格土地管理的規定》中再次強調,“加強農村宅基地管理,禁止城鎮居民在農村購置宅基地”。法律也明確規定禁止農村宅基地隨意轉讓和抵押,可見,國家現行政策明確規定禁止城鎮居民在農村購買宅基地或者地上建筑物,因此,人民法院應當按照《2005年全省民事審判工作座談會紀要》的意見,據此認定城鎮居民與農村居民之間簽訂的房屋或者宅基地的買賣合同為無效合同,不支持城鎮居民要求在農村購買宅基地或者房屋的訴訟請求。

    對于本集體經濟組織之外的其他集體經濟組織成員購買農村居民宅基地和住宅的,應當如何處理,法律未明確規定。由于農村宅基地具有極強的福利和保障性質,且是本集體經濟組織成員無償取得的,由此,取得宅基地使用權的主體應當限于本集體經濟組織成員,否則將會擾亂現行的集體土地管理秩序和農村經濟管理體制,因此,對本集體經濟組織之外的村民購買本集體經濟組織成員的宅基地和房屋的,原則上也應當確認為無效。

    對于農村集體經濟組織自行開發的“小產權房”的買賣問題,按照我國現行房地產管理法規的規定,我國集體所有的土地在未辦理國家征收手續轉為國有土地之前,禁止進入房地產市場,由此,集體經濟組織開發“小產權房”的行為是不受法律?;さ?,買賣“小產權房”合同實質上變相買賣農村宅基地,也不可能辦理物權變動手續,因此,“小產權房”的買賣合同也應當認定為無效。

(四)關于涉及房改政策的房屋買賣合同應否受理的問題。我國住房制度改革是一項政策性強、涉及面廣的系統工程,涉及房改政策的房屋買賣合同糾紛是否由人民法院受理,應當結合當事人提出的訴訟請求作出判斷。如果當事人爭議的核心和焦點是房改房的買賣問題,屬于平等主體之間的民事權益之爭,處理時涉及房改政策的,人民法院應當受理;如果當事人爭議的核心和焦點在于是否適用房改政策或者如何適用房改政策,則不屬于民事權益之爭,不符合《民事訴訟法》第一百零八條規定的起訴條件,人民法院不作為民事案件受理。

(五)關于商品房買賣合同中的買受人請求出賣人辦理物權變動手續是否適用訴訟時效的問題。在商品房買賣中,如果出賣人已經將商品房實際交付給買受人,買受人亦實現了對商品房的占有,此時買受人請求出賣人轉移房屋所有權、辦理商品房產權登記手續的請求權具有物權屬性,依據《物權法》的規定不適用《民法通則》關于訴訟時效的規定。

(六)關于承租人優先購買權的性質和效力問題。傳統審判實踐中,承租人的優先購買權被視為一種準物權性質的民事權利,具有物權效力的表象,對于出租人侵害承租人的優先購買權出賣租賃房屋的,人民法院一般會根據承租人的請求確認出租人與第三人之間的房屋買賣合同無效?!段鍶ǚā肥凳┖?,根據物權法定原則,承租人的優先購買權沒有被規定為一種物權,而是一種債權,也就不具有對抗第三人的效力,因此,出租人違反優先購買權的規定而將租賃房屋出賣給第三人的,承租人與第三人之間的房屋買賣合同只要不違反法律的強制性規定,不宜確認為無效。對于承租人的權利可以通過“買賣不破租賃”的規則加以?;?;對于出租人違反《合同法》第二百三十條的規定,沒有在出賣之前的合理期限內通知承租人的,出租人應當承擔合同法上的責任。

(七)關于《城市房地產管理法》第三十七、三十八條規定的適用問題?!凍鞘蟹康夭芾矸ā返諶頌豕娑艘猿鋈梅絞餃〉猛戀厥褂萌ㄗ玫木嚀逄跫?,該條件是行政管理部門對不符合規定條件的土地在辦理土地使用權權屬變更登記問題上作出的具有行政管理性質的規范,而非針對土地使用權轉讓合同的效力性規范和強制性規定,因此,依據《物權法》關于不動產物權變動的區分原則,對不符合《城市房地產管理法》第三十七、三十八條規定的轉讓條件的國有土地使用權轉讓合同不宜確認無效;對于簽訂合同時轉讓方沒有取得國有土地使用權證書的,屬于效力待定合同,如果起訴前以出讓方式取得的土地使用權證書的,或者以劃撥方式取得的國有土地使用權經有批準權的人民政府同意轉讓的,應當認定合同有效;對于轉讓方是否已經交納或全部交納了土地出讓金的,則屬于土地管理部門與轉讓方之間的法律關系,不影響轉讓合同的效力。

(八)關于《物權法》規定的異議登記和登記機構賠償訴訟應否受理的問題。我國《物權法》明確規定建立統一的不動產登記制度,在法律、行政法規對不動產統一登記的范圍、登記機構和登記辦法作出規定前,按照現行的法律規定,不動產物權變動的登記仍是行政管理部門的法定職責,在最高人民法院司法解釋沒有明確規定的情況下,人民法院不宜將異議登記和登記機構賠償引起的訴訟作為民事案件受理。

(九)關于征收案件的受理問題。根據《物權法》第四十二條的規定,因征收行為引起的糾紛如何受理的問題應當區分不同情形:一是當事人之間具有書面征地補償合同或者拆遷補償合同,合同中對支付征地補償或者拆遷補償的數額有明確約定,被征收個人或者被拆遷人請求征收人或者拆遷人履行補償合同的,此種情形下屬于平等主體之間的民事權益爭議,應當作為民事案件受理,但如果補償合同一方的主體是政府的,不應作為民事案件受理;二是當事人之間沒有簽訂書面補償合同,被征收人或者被拆遷人請求征收人或者拆遷人支付補償費用,或者增加補償數額,或者請求安排社會保障費用的,此種情形下,被征收人或者被拆遷人與征收人或者拆遷人之間沒有發生民事權利義務關系,不應作為民事案件受理。

(十)關于業主撤銷權的行使問題?!段鍶ǚā返諂呤頌豕娑ǎ骸耙抵鞔蠡嶧蛘咭抵魑被岬木齠?,對業主具有約束力。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷?!蔽鍶ǚㄒ環矯婀娑宋鏌敵∏芾淼幕拘問?,明確了業主大會或者業主委員會的決定對住宅小區全體業主具有約束力,同時又設計了業主權益受到損害時可以撤銷業主大會或者業主委員會決定的訴訟制度。人民法院受理業主撤銷權糾紛,應當審查業主的身份,將行使撤銷權的業主應當限定在住宅小區內的房屋所有權人,其他的房屋使用人不能行使業主撤銷權;人民法院對業主的申請僅僅作出是否撤銷的裁判,不應涉及其他問題。

七、其他問題

(一)關于誠實信用原則的適用問題。誠實信用原則是民法特別是債法中的“帝王規則”,對于民事審判實踐具有統率作用。民法通則從基本法的角度規定了誠實信用原則,要求民事主體從事民事活動時,要以誠實守信,以善意的方式履行法定和約定的義務,不得濫用權利及規避法律或者合同規定的義務。誠實信用也是構建和諧社會的基本要求。當前,一些民事主體違反誠實信用原則,不守合同、不重信用、見利忘義的情況還比較多,特別是在債權債務領域,信用低下,欠債不還,把經營風險轉嫁給國家或者他人;有的違約方惡意主張合同無效,損害守約方利益。因此,人民法院要充分適用誠實信用原則,以裁判手段制裁不守信用一方,?;こ鮮凳匭乓環?。對于以自己不履行合同的約定義務,違背誠信原則反而主張合同無效的,要認真分析其是否屬于惡意抗辯,不能草率支持。裁判結果不能讓失信者在經濟上占任何便宜。在具體案件中,如果適用某一條款的結果可能會使不守信用者獲取不正當利益,就應考慮所適用法律的價值取向,是否存在兩種解釋,或采用體系解釋方法、利益衡量方法,做有利于誠實守信方的解釋,?;て浜戲ɡ?。

(二)關于正確處理法律與國家政策的關系問題。民法通則第六條規定,民事活動必須遵守法律,法律沒有規定的,應當遵守國家政策。因此,我們審理的民事案件如果法律沒有明確規定而國家政策有規定的,應當適用國家政策進行裁判,而不能根據法官個人理解自由裁量。

(三)關于法律規定的“國家利益、集體利益和社會公共利益”的理解問題。我國現行法律均規定,民事主體從事損害國家利益、集體利益和社會公共利益的民事行為是無效的,但法律未對國家利益、集體利益和社會公共利益的內涵給予明確的界定,導致審判實踐中對國家利益、集體利益和社會公共利益的理解經常出現分歧。對此,實踐中要正確理解和把握法律關于國家利益、集體利益和社會公共利益規定的立法精神,根據民事主體民事行為的性質和后果,準確判斷民事行為是否損害了國家利益、集體利益和社會公共利益,不能把某些國有企業的利益、銀行的利益、某些國家機關的利益簡單地等同于國家利益,也不能把集體經濟組織的利益片面理解為集體利益、而違反社會公共利益的本意主要是指違反社會公共秩序和善良風俗。

(四)關于最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規定》適用中的有關問題。一是關于當事人舉證責任與人民法院調查收集證據的關系問題。在以當事人主義為基本機理的現代民事訴訟制度中,奉行“誰主張,誰舉證”,強化當事人的舉證責任,這是證據提出的基本前提和規則,但這并不意味著人民法院要弱化依職權調查收集證據的職責,特別在目前當事人舉證能力仍比較薄弱的現實情況下,人民法院更要正確、全面理解民事訴訟法和最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規定》(以下簡稱“《證據規定》”)的有關規定,深刻理解和把握法律真實和客觀真實的關系,依法根據當事人的申請或者依職權行使調查取證收集證據的職權,盡可能使裁判結果實現公平、公正的法律目的和社會效果。二是關于證據失權的問題。證據失權事關當事人根本訴訟利益。最高人們法院《關于民事訴訟證據的若干規定》就證據失權問題作出規定的本意就是約束那些有條件、有能力但卻不誠信舉證的當事人,而決不能把這一規定變成損害當事人合法權益,尤其是坑害弱勢群體的工具。針對目前人民群眾證據意識還不高,舉證能力還不強的客觀現實,我們要從《證據規定》的相關條文中整體把握證據失權問題??悸塹降筆氯嗽誥僦て諳弈諤嶠恢ぞ萑酚欣訓那樾?,《證據規定》第三十六條對延期舉證問題進行了規定,同時對經人民法院準許延期舉證但因客觀原因未能在準許期限內提交證據材料,而不審理該證據有可能導致明顯不公的,證據規定第十三條第二款又規定當事人在舉證期限屆滿后提交的證據,可以視為新證據。對這一類證據,應排除《證據規定》第三十四條第二款的適用,人民法院應根據《證據規定》第四十五條規定,通知對方當事人在合理期限內提出意見或舉證。此外,《證據規定》第四十一條和四十四條對民訴法第一百二十五條第一款、第一百七十九條第一款第(一)項規定的“新的證據”進行了解釋,《證據規定》第三條、第七條等還對人民法院的舉證指導以及特殊情形下的舉證責任分配問題作了規定。因此,我們要對證據失權問題結合證據規定的有關條文進行全面理解和把握,提高整體適用、正確適用《證據規定》的意識和水平,切不可絕對理解和機械適用。

(五)關于民間借貸的利息處理問題。最高人民法院《關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第124條規定:“借款雙方因利率發生爭議,如果約定不明,又不能證明的,可以比照銀行同類貸款利率計息?!倍逗賢ā范僖皇惶豕娑ǎ骸白勻蝗酥淶慕榪詈賢災Ц獨⒚揮性級ɑ蛘咴級ú幻魅返?,視為不支付利息?!彼痙ń饈陀牒賢ǘ悅竇浣璐⒉煌墓娑?,反映了我國在民間借貸立法政策上的變化。按照高位階法優于低位階法、新法優于舊法的法律適用規則,處理民間借貸糾紛涉及利息支付問題的,應當依據《合同法》的規定,即自然人之間在借款合同中明確約定利息支付標準的,從其約定,但不得高于銀行同期貸款利率的四倍;自然人之間在借款合同中沒有明確約定利息支付標準的,不支持出借人要求借款人支付利息的訴訟請求;出借人預先在借款本金中扣除利息的,應當按照實際借款金額計付利息;借款人提前償還出借人借款的,應當允許,借款利息應當按照實際借款期限計算

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